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香港買樓成本全拆解｜HK$800 萬 7 成按揭首期 + 雜費實要 HK$300 萬起 (9 成按揭加 HK$18 萬保費)
香港買樓成本全拆解｜HK$800 萬 7 成按揭首期 + 雜費實要 HK$300 萬起 (9 成按揭加 HK$18 萬保費)
原來香港買樓，唔止首期咁簡單！假設買 HK$800 萬二手樓，做 7 成按揭，表面睇落首期「只需」HK$240 萬，但實際上仲要俾埋 HK$600 以下其他雜費！9 成按揭仲要額外計 HK$18 萬按揭保險費。買樓唔識計條數隨時彈藥耗盡，今日同大家完整拆解 7 大買樓成本！
🏠 買樓你計過條數未？ HK$800 萬二手樓 7 成按揭：首期 HK$240 萬 + 雜費 ~HK$30 萬 = 實要 HK$270 萬起；9 成按揭加保費要 HK$318 萬！
💸 HK$800 萬二手樓實計範例 (7 成按揭)
| 項目 |
金額 |
備註 |
| 🏠 樓價 |
HK$8,000,000 |
二手樓 7 成按揭 |
| 💰 7 成按揭 |
HK$5,600,000 |
銀行借貸 |
| 💵 首期 |
HK$2,400,000 |
30% 首期 |
| 📋 從價印花稅 (AVD) |
~HK$240,000 |
樓價 3% (詳見下表) |
| ⚖️ 律師費 |
~HK$8,000 – 12,000 |
樓價愈高愈貴 |
| 🏘️ 地產代理佣金 |
HK$80,000 |
樓價 1% |
| 🏦 按揭費用 |
免費 (但有現金回贈) |
銀行 1-2.5% 回贈 |
| 📦 成交雜費 |
~HK$5,000 – 10,000 |
差餉/地租/管理費按日攤分 |
| 🔨 裝修 (如需要) |
~HK$200,000 – 500,000+ |
視乎單位大小 |
| 📦 搬屋費 |
~HK$3,000 – 8,000 |
視乎單位大小 |
| 🛋️ 傢俬電器 (新購入) |
~HK$50,000 – 200,000 |
視乎需要 |
| 💰 實要現金總額 (最低) |
~HK$2,733,000 – 2,775,000 |
首期 + 印花稅 + 律師費 + 佣金 + 雜費 |
🏠 Row 1: 首期 (Down Payment)
💰 首期基本門檻
最低 10% 起，但通常要俾 20-30% 較安全。
- 📉 私樓最低首期：10% (但要俾按揭保險費)
- 💰 居屋最低首期：5-20% (視乎計劃)
- 🏘️ 村屋最低首期：30% (部分銀行要求)
- ✅ 30% 或以上首期：一般唔使俾按揭保險費
- ⚠️ 10-20% 首期：需要俾按揭保險費 (幾萬至幾十萬)
💸 9 成按揭額外保費
| 項目 |
計算 |
比 |
| 🏠 樓價 |
— |
HK$800 萬 |
| 🏦 9 成按揭 |
80% x 800 萬 |
HK$720 萬 |
| 💵 首期 |
10% x 800 萬 |
HK$80 萬 |
| 🛡️ 按揭保險費 |
~2.5% (按保比例) |
HK$18 萬 |
| 💰 實要現金 |
首期 + 保費 |
HK$98 萬 (最低) + 其他雜費 ~HK$333,000 |
📋 Row 2: 訂金 (Deposit)
- 🤝 一般分細訂 + 大訂：合共通常係樓價 10%
- 📝 細訂 (臨時訂金)：簽臨時買賣合約時付，一般 HK$3-5 萬或樓價 3-5%
- 💰 大訂 (加付訂金)：簽正式買賣合約時付，連同細訂合共 10%
- 🔍 訂金一般會喺成交時直接扣減樓價尾數，唔會額外多付
- ⚠️ 撻訂風險：如撻訂，訂金可能被業主沒收
📄 Row 3: 印花稅 (Stamp Duty) — 最大雜費
💸 印花稅係買樓最大雜費，HK$800 萬樓要俾 HK$240,000 (3% AVD)！
🏠 從價印花稅 (AVD)
| 樓價 |
舊 AVD 稅率 |
新 AVD 稅率 (2024/2/28 後) |
| 💰 HK$400 萬或以下 |
HK$100 |
HK$100 |
| 💰 HK$400 – 600 萬 |
2.25% |
2.25% |
| 💰 HK$600 – 1,000 萬 |
3% |
3% |
| 💰 HK$1,000 – 1,500 萬 |
4.5% |
4.5% |
| 💰 HK$1,500 – 3,000 萬 |
4.5% |
4.5% |
| 💰 HK$3,000 萬以上 |
4.25% |
4.25% |
🧮 HK$800 萬 AVD 計算 (新 AVD 階梯式)
| 範圍 |
稅率 |
金額 |
| HK$0 – 400 萬 |
— |
HK$100 |
| HK$400 – 600 萬 |
2.25% |
HK$45,000 |
| HK$600 – 800 萬 |
3% |
HK$60,000 |
| 合計 |
~HK$240,000 |
3% (近似) |
💡 其他可能嘅印花稅
- 🏠 從價印花稅 (AVD)：所有物業
- 👤 買家印花稅 (BSD)：非首置 / 非香港永久居民，15%
- 🆕 新住宅從價印花稅：2024/2/28 之前已取消
- 💍 近親轉讓：可豁免 AVD (但要交 HK$100 印花稅)
⚖️ Row 4: 律師費 (Lawyer Fee)
- 📝 買樓文件一定要律師跟 — 處理契約/按揭契/業權調查
- 💰 律師費：HK$6,000 起 (視乎樓價及律師行)
- 📈 樓價愈高，律師費愈高
- 🔍 HK$800 萬樓：律師費約 HK$8,000 – 12,000
- 📋 律師費一般包埋：草擬大廈公契、查冊、按揭契、出契等
⚖️ 律師費參考 (大約)
| 樓價 |
律師費 (約) |
| HK$300 – 500 萬 |
HK$6,000 – 8,000 |
| HK$500 – 800 萬 |
HK$8,000 – 12,000 |
| HK$800 – 1,500 萬 |
HK$12,000 – 18,000 |
| HK$1,500 萬以上 |
HK$18,000 – 25,000+ |
🏘️ Row 5: 地產代理佣金 (Real Estate Agent Commission)
- 🏠 二手樓：一般要俾 1% 佣金 畀地產代理
- 💰 HK$800 萬樓佣金：HK$80,000
- 🆕 新樓：唔使俾佣金，一般仲有 發展商回佣收 (一般 1-3%)
- 🤝 二手樓佣金由買賣雙方各自 1% 支付，部分代理會要求雙方各 1%
- 💡 部分代理可議價，部分會有「睇樓咁」設計佣金架構
🏘️ 二手 vs 新樓佣金比較
| 類別 |
佣金 |
備註 |
| 🏠 二手樓 |
1% (買家 + 賣家各付) |
HK$800 萬 → 80K |
| 🆕 新樓 |
0% (發展商包) |
仲有發展商回佣 1-3%! |
🏦 Row 6: 按揭費用 (Mortgage Fees)
- ✅ 按揭中介不收服務費 — 一般完全免費
- 💼 可搵星之谷等按揭中介 幫手對比銀行，慳時間
- 💰 銀行現金回贈：目前 1% – 2.5% 左右
- 🎁 按揭中介額外回贈：透過中介申請可獲額外回贈
🏦 HK$560 萬 7 成按揭現金回贈估算
| 回贈率 |
現金回贈 |
| 1% |
HK$56,000 |
| 2% |
HK$112,000 |
| 2.5% |
HK$140,000 |
| 2.5% + 中介額外 |
可達 HK$150,000+ |
💡 小貼士：現金回贈可用作抵銷律師費、裝修、傢俉等雜費，變相慳錢！
📦 Row 7: 成交時雜費 (Miscellaneous)
- 📊 差餉：按成交日與買方攤分 (每月 HK$1,000 – 5,000 不等)
- 🏞️ 地租：視乎物業 (新界 / 市區不同)
- 🛠️ 管理費：按成交日攤分 (每月 HK$1,500 – 5,000+)
- ⚡ 水電煤按金：一般 HK$1,000 – 3,000
- 📋 按揭契註冊費：~HK$300 – 500
🏠 持續性開支 (每月)
| 項目 |
月費 (約) |
| 📊 差餉 |
HK$1,000 – 3,000 |
| 🏞️ 地租 |
HK$0 – 1,500 (視乎物業) |
| 🛠️ 管理費 |
HK$1,500 – 5,000+ |
| 🏦 按揭供款 |
HK$20,000 – 30,000 (7 成 30 年) |
| 🔧 維修基金 |
HK$500 – 2,000 (建議預留) |
🔨 額外成本：裝修 + 傢俉 + 搬屋
💡 好多裝新手會忽略裝修 + 傢俉費用，呢啲係除咗首期 + 雜費以外嘅額外開支。
| 項目 |
價位 (HK$) |
備註 |
| 🔨 全屋裝修 (清水房) |
HK$200,000 – 500,000+ |
視乎呎數 + 設計 |
| 🛋️ 全屋傢俬 |
HK$50,000 – 200,000 |
訂造 / 現成 |
| 📺 電器 (雪櫃/洗衣機/冷氣等) |
HK$30,000 – 100,000 |
視乎品牌 |
| 📦 搬屋費 |
HK$3,000 – 8,000 |
視乎距離 + 物品 |
| 🎨 窗簾 / 燈飾 |
HK$10,000 – 30,000 |
視乎需要 |
| 🧹 清潔服務 |
HK$2,000 – 5,000 |
入伙前大清潔 |
| 💰 合計 (約) |
HK$295,000 – 843,000 |
視乎選擇 |
💸 完整成本總結 (HK$800 萬二手樓 7 成按揭)
| 項目 |
金額 (HK$) |
| 💵 首期 (30%) |
HK$2,400,000 |
| 📋 印花稅 (AVD 3%) |
HK$240,000 |
| ⚖️ 律師費 |
HK$10,000 |
| 🏘️ 地產代理佣金 (1%) |
HK$80,000 |
| 📦 成交雜費 (差餉/地租/管理費等) |
HK$8,000 |
| 🔨 裝修 (基本) |
HK$300,000 |
| 🛋️ 傢俉 + 電器 |
HK$100,000 |
| 📦 搬屋費 |
HK$5,000 |
| 🏦 現金回贈 (扣減) |
-HK$140,000 |
| 💰 實要現金總額 |
~HK$3,003,000 |
| 🏦 按揭貸款 (7 成) |
HK$5,600,000 |
💰 9 成 vs 7 成按揭比較
| 項目 |
7 成按揭 |
9 成按揭 |
| 💵 首期 |
HK$2,400,000 (30%) |
HK$800,000 (10%) |
| 🛡️ 按揭保費 |
HK$0 (30%+ 首期免) |
~HK$180,000 |
| 📋 印花稅 |
HK$240,000 |
HK$240,000 |
| ⚖️ 律師費 + 佣金 + 雜費 |
HK$98,000 |
HK$98,000 |
| 🔨 裝修 + 傢俉 + 搬屋 |
HK$405,000 |
HK$405,000 |
| 🏦 現金回贈 |
-HK$140,000 |
-HK$80,000 |
| 💰 實要現金 |
~HK$3,003,000 |
~HK$1,643,000 |
| 🏦 按揭貸款 |
HK$5,600,000 |
HK$7,200,000 |
| 📊 月供 (30 年 H+1.3%) |
~HK$22,500 |
~HK$28,900 |
💡 7 大慳錢攻略
- 爭取 30%+ 首期：可免按揭保費 (慳 HK$18 萬)
- 現金回贈：透過按揭中介爭取 2.5%+ 現金回贈
- 律師費格價：不同律師行收費差 HK$2,000 – 5,000
- 代理佣金議價：二手樓佣金可議，部分可減至 0.5-1%
- 印花稅陷阱：小心 BSD 15% (非首置 / 非永久居民)
- 裝修預算：清水房裝修可達 HK$50 萬以上，預先做好預算
- 壓測計算：壓力測試利率 +3%，預留 buffer 應對加息周期
⚠️ 買樓前 checklist
– [ ] ✅ 首期準備 30% (免保費)
– [ ] ✅ 印花稅準備 3-4.5% 現金
– [ ] ✅ 律師費 + 佣金 + 雜費 ~HK$10K
– [ ] ✅ 裝修預留 HK$300K+
– [ ] ✅ 傢俉電器預留 HK$100K
– [ ] ✅ 預留 6 個月供款 buffer
– [ ] ✅ 通過壓力測試 (按 +3%)
– [ ] ✅ 細閱按揭契條款
– [ ] ✅ 物業查冊 + 違規建築
– [ ] ✅ 物業估價 (銀行估 vs 成交價)
– [ ] ✅ 律師樓 verify 業權
– [ ] ✅ 管理費 / 差餉 / 地租 查清楚
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